2019.04.12費用・予算

「フラット35」のメリット・デメリットとは？注文住宅を建てる際に検討したいこと

住宅ローン選びで耳にする機会が多い「フラット35」。固定金利で安心だからと利用を検討する方も多いかもしれませんね。しかし「フラット35」には人によって向き不向きがあります。そこで今回は、「フラット35」のメリット・デメリットや注文住宅を建てる際に検討したいポイントをご紹介します。

「フラット35」とは？

「フラット35」とは、2003年にスタートした民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。ローン返済中の金利が変わらない固定金利（フラット＝平ら）で、最長35年の返済期間を設定できることから名前がつけられました。

「フラット35」の特徴

「フラット35」の最大の特徴は、固定金利で借り入れ時点の金利が返済終了まで続く点にあります。ここが変動金利の住宅ローンと異なる点です。
固定金利にもメリットとデメリットがありますので、後でご紹介します。

「フラット35S」とは？

「フラット35S」とは、「フラット35」を申し込んだ方が省エネルギー性、耐震性などの高い住宅を取得した場合に、金利が一定期間下げられる制度です。その期間が終了すると、金利が元に戻るのに伴って支払額も戻ります（つまり増えます）。
「フラット35S」を利用される際は、いずれは金利が上がることを見越した返済計画を立てることが必要です。

「フラット35」のメリット・デメリット

「フラット35」にもメリットとデメリットがあります。以下の点に留意して賢く利用しましょう。

「フラット35」のメリット

まず「フラット35」の主なメリットを三つご紹介します。

1.景気に左右されない

固定金利は景気に左右されることがないため、支払額の見通しが立てやすくなります。

2.保証料など諸経費や保証人が不要

住宅ローンの借り入れ時に必要な保証料、保証人とも「フラット35」では不要です。また、繰り上げ返済する際や返済方法を変更するときの手数料もかかりません。

3.自営業でも申し込める

民間の住宅ローンでは加入審査の際に「安定した収入が見込めるか」が重視されますが、「フラット35」では収入基準と物件基準を満たしていれば借り入れが可能です。自営業の方や転職したばかりという方でも申し込みやすいといえるでしょう。

「フラット35」のデメリット

続いて「フラット35の」デメリットを三つご紹介します。

1.市場金利が下がっても恩恵にあずかれない

「フラット35」は固定金利のため、景気変動により市場金利が下がったとしてもローンの支払額が変わらないため、低金利の恩恵にあずかることはできません。

2.物件に条件がある

「フラット35」を利用するためには、所定の住宅条件を満たす必要があります。収入条件を満たしていても、物件条件を満たしていなければ利用できません。この物件審査には費用がかかります。

3.繰り上げ返済の最低金額が高い

「フラット35」には繰り上げ返済の最低金額が設定されていますが、100万円以上が必要です。ただし、「住・My Note（すまいのーと）」の利用者は10万円以上から繰り上げ返済することができます。
※住・My Note（すまいのーと）
「フラット35」を利用している方が残高照会したり、証明書類の発行を依頼したりすることができるインターネットサービスです。

注文住宅を建てるなら、ここをチェック

ここまでで、必ずしも「フラット35」がおすすめとはいえないということが分かりました。注文住宅を建てる際「フラット35」の利用を検討するなら、まず以下に挙げる二つに留意してください。

メリット・デメリットを理解して民間住宅ローンと比較する

「フラット35」と民間の住宅ローンのどちらにもメリットとデメリットがあります。
「フラット35」なら固定金利で支払額の見通しが立てやすくなりますが、民間の住宅ローンでは変動金利、固定期間選択型（金利の固定期間が決まっている）、固定金利などのタイプに分かれているため、ご自身にとって最適なプランを見極める必要があります。

しかし、民間の住宅ローンには「フラット35」のような物件審査がありません。
「金利だけ」「審査基準だけ」などポイントを絞って検討するのではなく、それぞれのメリットやデメリット、ご自身のライフプランを踏まえて総合的な視点で比較することが大切です。

頭金が少ない場合は注意が必要

注文住宅を購入する際、頭金が少ない場合には注意が必要です。「フラット35」では土地・住宅代に対し、借入金額の割合が9割を超えると金利が高くなるからです。このため、ある程度の自己資金を用意できないと、かえって支払額が高くなってしまうリスクがあります。

借入額が多い上に金利も高いのでは、返済が難しくなるかもしれません。保証料を支払ったとしても、民間の住宅ローンを利用したほうが総支払額を抑えられる可能性がありますので、よく検討してみてください。

おわりに

今回は、住宅ローンの一つである「フラット35」についてご紹介しました。注文住宅やマイホームを建てる際、物件価格ははっきりと確認することができますが、住宅ローンについては一体どれくらい支払うことになるのか全体像を掴みにくいものです。もし「フラット35」をはじめとした住宅ローン関係で迷った場合は、疑問をそのままにせずハウスメーカーや金融機関に問い合わせてみてください。各ローンのメリットとデメリットを踏まえ、あなたのライフプランに合った住宅ローン探しを手伝ってくれるでしょう。

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スマチエ編集部

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