2022.10.12費用・予算

「フラット35」のメリット・デメリットとは？注文住宅で利用する場合の注意点

住宅ローン選びで耳にする機会が多い「フラット35」。固定金利で安心だからと利用を検討する方も多いかもしれませんね。しかし「フラット35」には人によって向き不向きがあります。
そこで今回は、「フラット35」のメリット・デメリットや注文住宅を建てる際に検討したいポイントをご紹介します。

「フラット35」とは？

「フラット35」とは、2003年にスタートした民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。ローン返済中の金利が変わらない固定金利（フラット＝平ら）で、最長35年の返済期間を設定できることから名前がつけられました。

「フラット35」の特徴

「フラット35」最大の特徴は、借り入れ時点の金利が返済終了まで変わらないという点です。
住宅ローンには、金融情勢によって返済中であっても金利が変動する「変動金利型」、借り入れた当初の金利が全期間変わらない「全期間固定金利型」、借入れから一定期間は固定の金利で、その後金利が見直される「固定金利期間選択型」があります。「フラット35」は返済中、全く金利が変わらない「全期間固定金利型」に該当します。

フラット35と民間住宅ローンとの違い

	フラット35	民間の住宅ローン
取り扱い主体	住宅金融支援機構と 民間金融機関が提携	民間金融機関
金利タイプ	全期間固定金利型のみ	・変動金利型 ・固定金利期間選択 ・全期間固定金利型 など選べるケースが多い
団体信用保険	加入は任意	基本的に加入が必要
保証人	不要	不要又は保証会社 （金融機関により異なる）
借入時の手数料	融資手数料など 数万円～借入額の2％ （金融機関により異なる）	保証料など 数万円～借入額の2％ （金融機関により異なる）
住宅の技術基準	あり	なし

住宅ローンは、「金利だけ」「借入条件だけ」などポイントを絞って検討するのではなく、それぞれのメリットやデメリット、ご自身のライフプランを踏まえて総合的な視点で比較することが大切です。

「フラット35」のメリット・デメリット

まず「フラット35」の主なメリットをご紹介します。

メリット1.返済計画が立てやすい

「フラット35」は金利が全期間固定のため、景気に返済額を左右されることがありません。つまり、借入時には返済を終えるまでの計画を確定することができます。

メリット2.保証料などの諸経費や保証人が不要

民間住宅ローンでは、借入時に保証料や保証人が必要となる場合がありますが、「フラット35」では不要です。また、繰り上げ返済する際や返済方法を変更するときの手数料もかかりません。

メリット3.自営業でも申し込める

民間の住宅ローンでは、審査の際に「安定した収入が見込めるか」が重視されますが、「フラット35」は収入基準と借入条件を満たしていれば借り入れが可能です。そのため、「フラット35」は自営業の方や転職したばかりという方でも申し込みやすいといえるでしょう。

メリット4.フラット35と組み合わせられるオプション・特約がある

フラット35には、組み合わせて利用することができる4つのオプション・特約があります。

フラット35S	長期優良住宅など省エネルギー性や耐震性に優れた住宅取得を対象に、一定期間金利を引き下げる制度
フラット35 維持保全型	維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を得る場合に、一定期間金利を引き下げる制度
フラット35 地域連携型	地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による財政的支援とあわせて、一定期間金利を引き下げる制度
家賃返済特約付き フラット35	将来返済が困難となったときに住宅金融支援機構提携の住宅借上機関に住宅を賃貸し、その賃料を返済に充てられる特約

※2022年8月現在

このように、所定の条件を満たすことで金利優遇を受けられたり、困窮時にサポートを受けることができます。これらの制度の適合条件は複雑で、定期的に制度変更も行われます。検討される際は事前にハウスメーカーや工務店に相談することをおすすめします。

レオハウスでは、グループ会社である「ヤマダファイナンスサービス」の利用が可能です。「ヤマダフラット35」からつなぎ融資まで、営業担当者が一貫してサポートいたします。「フラット35」をご検討中の方は、ぜひお近くのレオハウスへご相談ください。

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「フラット35」のデメリット

続いて「フラット35」のデメリットをご紹介します。

デメリット1.市場金利が下がっても恩恵を受けられない

全期間固定金利の「フラット35」は、景気変動により市場金利が下がったとしてもローンの支払額は変わりません。市場金利が上がった場合はメリットになりますが、下がった場合は低金利の恩恵を受けることができない、というデメリットがあります。

デメリット2.物件に条件がある

「フラット35」を利用するためには、融資対象となる住宅が所定の条件を満たす必要があります。収入基準を満たしていても、物件条件を満たしていなければ利用できません。また、この検査には費用がかかります。
条件については後ほど説明します。

デメリット3.繰り上げ返済の最低金額が高い

「フラット35」には繰り上げ返済の最低金額が設定されており、100万円以上が必要になります。ただし、「住・My Note（すまいのーと）」の利用者は10万円以上から繰り上げ返済することができます。

※住・My Note（すまいのーと）
「フラット35」を利用している方が残高照会したり、証明書類の発行を依頼したりすることができるインターネットサービスです。
なお、以下に該当する方は利用できません。
①返済方法が郵便振替用紙による振込の方
②返済状況に懸念（全額繰上償還請求手続き中）のある方
③賃貸住宅などの団体融資をご利用の方

デメリット4.借入金利が割高

「フラット35」は金利の変動リスクがないため、変動金利型と比較すると借入金利が高めに設定されています。

デメリット5.審査期間が長い

「フラット35」の事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。民間金融機関での事前審査は数日程度で行われることがほとんどですが、本審査では別の組織が関わるため、審査が完了するまで期間が長くなる場合があります。

フラット35の利用条件

【年齢】

年齢は、申込時に満70歳未満であること、完済時年齢が80歳未満であることが条件です。
ただし、子どもが返済の後継者となる親子リレー返済の場合は、満70歳以上でも申し込み可能です。なお、返済後継者には条件があります。

【親子リレー返済後継者の条件】
次の1～3までのすべての要件に当てはまる方のみ対象
1.申込みご本人の子・孫等（申込みご本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入のある方
2.申込時の年齢が満70歳未満の方
3.連帯債務者になる方（1名のみ）

【国籍など】

日本国籍または外国籍であっても永住許可を受けている方、特別永住者の方が対象です。

【返済負担率】

返済負担率とは、年収に対する年間借入れ返済額の割合を指します。返済負担率が大きくなると生活が圧迫されることが予想されるため、住宅ローンの借り入れをする際にとても重要な数字となります。
フラット35の返済負担率には基準が設けられています。

年収400万円未満の場合	返済負担率30％以下
年収400万円以上の場合	返済負担率35％以下

ただし返済負担率は、自動車ローン・カードローンなど、現在返済中の借入れを含めて計算するため、想定していたよりも借入可能額が少ない場合があります。住宅金融支援機構のホームページでは、住宅ローン以外の借入金を含めたシミュレーションができるので、参考にして下さい。

▼住宅金融支援機構　フラット35ローンシミュレーション▼
https://www.flat35.com/simulation/sim1.html

【借入対象となる住宅】

住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅、または住宅の床面積が下表の基準に適合する住宅であることが条件です。なお、店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗や事務所など）の床面積以上でなければなりません。

戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合	70㎡以上
共同建て（マンションなど）の場合	30㎡以上

※連続建て：2戸以上の住宅を横に連結し建てた、廊下・階段・広間等を共用しない住宅のこと
※重ね建て：2戸以上の住宅を上に重ねて建てた、廊下・階段・広間等を共用しない住宅のこと

注文住宅建築における「フラット35」利用時の注意点

注文住宅建築において「フラット35」を利用する際に、いくつか気をつけたい点があります。

注文住宅の技術基準

「フラット35」の利用には、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する建物であるという条件があります。規模や構造、施工などの基準が設けられているので、注文住宅で「フラット35」利用を希望する場合は、事前にハウスメーカーや工務店に確認しておきましょう。

金融機関によって金利や手数料が異なる

「フラット35」は、さまざまな金融機関で取り扱われており、それぞれの金融機関によって金利や手数料が異なる場合があります。

団体信用生命保険の加入

民間の住宅ローンは、契約者に万が一のことがあった場合、保険会社から金融機関に住宅ローンが支払われる団体信用生命保険（以下、団信）の加入を必須としていますが、「フラット35」の場合は任意です。しかし、団信に加入しない場合、契約者が死亡した場合でも住宅ローンの債務が残り、遺族が引き継ぐことになるため注意が必要です。

つなぎ融資が必要な場合も

「フラット35」は通常、建物引渡しのタイミングで融資が実行されます。注文住宅を建築する際は、工事の進捗に合わせて着工金・中間金など複数回支払いが必要となるので、つなぎ融資利用を必要とする場合があります。またつなぎ融資は、住宅ローンを借入れる金融機関で利用するのが一般的となっているので、「フラット35」と併せて検討しましょう。

▼つなぎ融資については、こちらの記事でも詳しく紹介しています▼
注文住宅における住宅ローンの流れを解説！融資開始のタイミングや事前にかかる費用は？
https://www.leohouse.jp/sumachie/cost/housing-deposit/

頭金が少ない場合は慎重に検討を

「フラット35」では土地・住宅代に対し、借入金額の割合が9割を超えると金利が高くなります。このため、ある程度の自己資金を用意できないと、想定より支払額が高くなってしまう可能性があります。
保証料を支払ったとしても、民間の住宅ローンを利用した方が総支払額を抑えられる可能性がありますので、よく検討してみてください。

おわりに

今回は、住宅ローンの一つである「フラット35」についてご紹介しました。
マイホームを建てる際、土地や建物の価格ははっきりと確認することができますが、住宅ローンについては一体どれくらい支払うことになるのか全体像を掴みにくいものです。もし「フラット35」をはじめとした住宅ローン関係で迷った場合は、疑問をそのままにせずハウスメーカーや金融機関に問い合わせてみてください。各ローンのメリットとデメリットを踏まえ、あなたのライフプランに合った住宅ローン探しを手伝ってくれるでしょう。

レオハウスでは、住宅ローン・つなぎ融資などを取り扱う「ヤマダファイナンスサービス」をグループ会社に持つ強みを活かし、ヤマダならではの超低金利住宅ローンのご提案が可能です。さらに、住宅ローン提案を含む資金計画から、その他家づくりに関するご相談も承っております。個別相談会も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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