2020.12.11費用・予算

「フラット35」のメリット・デメリットとは？注文住宅を建てる際に検討したいこと

住宅ローン選びで耳にする機会が多い「フラット35」。固定金利で安心だからと利用を検討する方も多いかもしれませんね。しかし「フラット35」には人によって向き不向きがあります。そこで今回は、「フラット35」のメリット・デメリットや注文住宅を建てる際に検討したいポイントをご紹介します。

「フラット35」とは？

「フラット35」とは、2003年にスタートした民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。ローン返済中の金利が変わらない固定金利（フラット＝平ら）で、最長35年の返済期間を設定できることから名前がつけられました。

「フラット35」の特徴

「フラット35」の最大の特徴は、固定金利で借り入れ時点の金利が返済終了まで続く点にあります。ここが変動金利の住宅ローンと異なる点です。

固定金利にもメリットとデメリットがありますので、「フラット35」の利用条件などとあわせてご紹介します。

「フラット35S」とは？

「フラット35S」とは、「フラット35」を申し込んだ方が省エネルギー性、耐震性などの高い住宅を取得した場合に、金利が一定期間下げられる制度です。その期間が終了すると、金利が元に戻るのに伴って支払額も戻ります（つまり増えます）。

「フラット35S」を利用される際は、いずれは金利が上がることを見越した返済計画を立てることが必要です。

フラット35の利用条件

【年齢】

年齢は、申込時に満70歳未満であること、完済時年齢が80歳未満であることが条件です。

ただし、子どもが返済の後継者となる親子リレー返済の場合は、満70歳以上でも申し込み可能です。返済後継者には条件があります。

【国籍など】

日本国籍または外国籍であっても永住許可を受けている方、特別永住者の方が対象です。

【年収】

申込者の自動車ローン・カードローンなど、返済中の借り入れを含めて年間合計返済額の割合が年収400万円以下の場合は30％未満、年収400万以上の場合は35％となることが条件です。

【団体信用生命保険】

民間のローンは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険会社から金融機関に住宅ローンが支払われる団体信用生命保険の加入が必須ですが、「フラット35」の場合は任意です。そのため、団信に加入しなくても申し込みが可能です。しかし、団信に加入しない場合、債務者が死亡した場合でも住宅ローンの債務が残ります。遺族が債務を引き継ぐことになるため注意が必要です。

「フラット35」のメリット・デメリット

まず「フラット35」の主なメリットをご紹介します。

メリット1.景気に左右されない

「フラット35」は固定金利のため、景気に左右されることがありません。また、返済期間に関係なく、金利が変動することがないため支払額の見通しが立てやすくなります。

 

メリット2.保証料など諸経費や保証人が不要

民間住宅ローンの借入時に必要な保証料、保証人とも「フラット35」では不要です。また、繰り上げ返済する際や返済方法を変更するときの手数料もかかりません。

 

メリット3.自営業でも申し込める

民間の住宅ローンでは加入審査の際に「安定した収入が見込めるか」が重視されますが、「フラット35」では収入基準と物件基準を満たしていれば借り入れが可能です。そのため、「フラット35」は自営業の方や転職したばかりという方でも申し込みやすいといえるでしょう。

「フラット35」のデメリット

続いて「フラット35」のデメリットをご紹介します。

デメリット1.市場金利が下がっても恩恵にあずかれない

「フラット35」は固定金利のため、景気変動により市場金利が下がったとしてもローンの支払額は変わりません。低金利の恩恵にあずかることができない、というデメリットがあります。

デメリット2.物件に条件がある

「フラット35」を利用するためには、所定の住宅条件を満たす必要があります。収入条件を満たしていても、物件条件を満たしていなければ利用できません。この物件審査には費用がかかります。

デメリット3.繰り上げ返済の最低金額が高い

「フラット35」には繰り上げ返済の最低金額が設定されており、100万円以上が必要になります。ただし、「住・My Note（すまいのーと）」の利用者は10万円以上から繰り上げ返済することができます。

※住・My Note（すまいのーと）

「フラット35」を利用している方が残高照会したり、証明書類の発行を依頼したりすることができるインターネットサービスです。

デメリット4.借入金利が高い

「フラット35」は、固定金利が適用されています。金利の変動リスクがないため、変動金利型と比較すると借入金利が高めに設定されています。

デメリット5.融資手数料が必要

「フラット35」は、保証料が不要です。しかし、融資手数料の支払いが必要となります。「フラット35」は初期費用が全くかからないわけではなく、融資手数料が必要となることを覚えておきましょう。

デメリット6.審査期間が長い

「フラット35」の事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。民間金融機関での事前審査は数日程度で行われることがほとんどですが、本審査では別の組織が関わるため、審査が完了するまで期間が長くなる場合があります。

民間住宅ローンとの比較

次に、「フラット35」と民間住宅ローンについて比較する際のポイントについてご紹介します。

メリット・デメリットを理解して民間住宅ローンと比較する

「フラット35」と民間の住宅ローン、どちらにもメリットとデメリットがあります。

金利が変わらない「フラット35」は、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、それは反面、市場金利が下がっても低金利が適用されないというデメリットでもあります。

民間の住宅ローンでは変動金利、固定期間選択型（金利の固定期間が決まっている）、固定金利などのタイプに分かれているため、ご自身にとって最適なプランを選択することができるメリットがあります。しかし、民間の住宅ローンには「フラット35」のような物件審査がありません。

「金利だけ」「審査基準だけ」などポイントを絞って検討するのではなく、それぞれのメリットやデメリット、ご自身のライフプランを踏まえて総合的な視点で比較することが大切です。

民間住宅ローンとの違い

「フラット35」と民間住宅ローンを比較してみましょう。

	フラット35	民間の住宅ローン
取扱主体	住宅金融支援機構と民間金融機関が提携	民間金融機関
金利タイプ	全期間固定金利のみ	・変動金利 ・固定期間選択型 ・固定金利 など選べるケースが多い
団体信用保険	加入は任意	基本的に加入が必要
保証人	不要	不要又は保証会社 （金融機関により異なる）
借入時の手数料	融資手数料など 数万円～借入額の20％ （金融機関により異なる）	保証料など 数万円～借入額の20％ （金融機関により異なる）
住宅の技術基準	あり	なし

フラット35の利用が向いている人とは

民間住宅ローンは、収入の安定を求められるため、勤続年数が浅い方や自営業の方は審査に通りにくい可能性があります。

一方で「フラット35」は、収入基準と物件基準が満たされれば審査の通過が可能です。そのため、転職したばかりの方や自営業の方などローンの審査に不安を抱える方でも申し込みしやすくなっています。

他にも、金利上昇を不安に思う方、健康に不安があり団体信用生命保険への加入が難しい方は、「フラット35」の利用を検討してみましょう。

注文住宅建築におけるフラット35利用時の注意点

注文住宅建築において「 フラット35」を利用する際に、いくつか気をつけたい点があります。

注文住宅の技術基準

「フラット35」の利用には、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する建物であるという条件があります。規模や構造、施工などの基準が設けられているので、注文住宅で「フラット35」利用を希望する場合は、事前にハウスメーカーや工務店に確認しておきましょう。

総返済額は事前にシュミレーションしておく

「フラット35」は、全期間固定金利のため、返済シュミレーションしやすいのが特長です。まずは、資金計画を立て、月々返済額に無理がないか、事前に総返済額をチェックしておきましょう。

また、場合によっては民間の住宅ローンの方が、金利が安く済むこともあります。勤務先の提携ローンなど、自分が利用できる住宅ローンを比較するようにしましょう。

金融機関によって金利や手数料が異なる

「フラット35」は、さまざまな金融機関で取り扱われています。そのため、金融機関によって金利や手数料が異なる場合があります。

つなぎ融資の利用

「フラット35」は通常、建物引渡しのタイミングで融資が実行されます。注文住宅を建築する場合は、工事の進捗に合わせて、着工金・中間金など複数回支払いが必要となるので、つなぎ融資利用を必要とする場合があります。つなぎ融資も、金融機関によって金利や手数料などが異なるので、「フラット35」とあわせて検討しましょう。

頭金が少ない場合は注意が必要

注文住宅を購入する際、頭金が少ない場合には注意が必要です。「フラット35」では土地・住宅代に対し、借入金額の割合が9割を超えると金利が高くなるからです。このため、ある程度の自己資金を用意できないと、かえって支払額が高くなってしまうリスクがあります。

借入額が多い上に金利も高いのでは、返済が難しくなるかもしれません。保証料を支払ったとしても、民間の住宅ローンを利用した方が総支払額を抑えられる可能性がありますので、よく検討してみてください。

「ヤマダファイナンスサービス」をご紹介いたします

レオハウスの所属するヤマダホールディングスグループには、融資の取扱いを行う「ヤマダファイナンスサービス」というグループ会社があります。住宅ローンや「フラット35」、つなぎ融資についても取り扱っておりますので、お気軽にご相談ください。

おわりに

今回は、住宅ローンの一つである「フラット35」についてご紹介しました。
注文住宅やマイホームを建てる際、物件価格ははっきりと確認することができますが、住宅ローンについては一体どれくらい支払うことになるのか全体像を掴みにくいものです。もし「フラット35」をはじめとした住宅ローン関係で迷った場合は、疑問をそのままにせずハウスメーカーや金融機関に問い合わせてみてください。各ローンのメリットとデメリットを踏まえ、あなたのライフプランに合った住宅ローン探しを手伝ってくれるでしょう。