2021.09.27法律・制度

土地探しの基礎「建ぺい率(建蔽率)」「容積率」とは?理想の家を建てるには

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土地探しの基礎知識

注文住宅を建築するための土地を探す際、必ずチェックするポイントに「建ぺい率(建蔽率)」と「容積率」があります。今回は、建ぺい率と容積率についてご説明します。

建ぺい率(建蔽率)とは?

建ぺい率(建蔽率)とは?

「建ぺい率(建蔽率)」とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。敷地面積は建物を建てる土地の広さ、建築面積は建物を真上から見たときの面積のことです。

建ぺい率は法律で規制されています。

注文住宅を建てる際も敷地面積に対する建築面積の割合が適切である必要があるので、土地を決める前に必ず建ぺい率を確認しましょう。

 

 

 

 

建ぺい率(建蔽率)の計算方法

建ぺい率(建蔽率)の計算方法

例えば、200㎡の土地に70㎡の建築面積の住居を建てる場合、その建ぺい率は35%になります。数字だけ見ると低いと思われるかもしれませんが、建ぺい率が高すぎると隣家との距離が近くなる為、防災上の危険度が上がります。また日当たりや風通しなど住まいの快適性を損ねる恐れがあるため、建築基準法で適切な建ぺい率の上限が設けられているのです。

建ぺい率の上限は地域によって異なります。なぜなら、地域ごとに都市計画があり、住宅地域や商業地域など用途地域別に建ぺい率の制限が設けられているからです。

「土地の広さに対し、家が思っていたより狭い」というケースを避けるためにも、土地を探す際は、建ぺい率もチェックすることをおすすめします。

建ぺい率を上乗せできるケース(防火地域・耐火建築物・角地など)

建ぺい率を考える場合、ケースによって緩和される場合があります。

まず防火地域内に耐火建築物を建てるケース。住宅密集地で火災の広がりを防ぐために設定されている「防火地域」に耐火建築物を建てる場合、その建物は延焼の恐れを回避できると判断されるため、元々設定されている建ぺい率よりも10%上乗せして建物を建てることができます。ただし、同一敷地内に複数の建物があり、耐火建築物でないものが含まれている場合には適用されません。

もう一つは、角地に家を建てるケース。街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地として特定行政庁が指定している場合には、建ぺい率が10%上乗せされます。要件をクリアする必要があるため、角地すべてが当てはまるわけではない点に注意が必要です。

容積率とは?

容積率とは?

photo by LEOHOUSE

容積率とは、敷地面積に対する建物の容積比率のことです。容積ですので建物の面積ではなく、立体的な大きさがポイントになります。

容積率も、建築基準法で制限が設けられています。

 

 

 

 

 

 

 

 

容積率の計算方法

容積率の計算方法

延べ床面積とは、それぞれの階のフロア面積を合計したものです。

容積率は、その敷地で何階建ての建物を建てられるかの指標に用いられます。また下水や道路などのインフラを適切に管理する上で欠かせない基準です。限られたインフラを地域住民が快適に共有するには、人口を適切にコントロールする必要があります。もし階数の高い建物ばかり増え人口が増加した場合、インフラが不足して住環境を損ね、住みよい街とは程遠くなってしまうでしょう。容積率は、快適な住環境を維持するための重要な規制と言えます。

容積率に影響しない間取り・場所

・吹き抜け

二階の床が存在しない吹き抜けは、延べ床面積に影響を与えません。吹き抜けを設置すると解放的な印象になるので、広がりのある空間づくりができます。

 

・ベランダ・バルコニー

壁や柱から突き出している部分が2m以下のベランダやバルコニーは延べ床面積に含みません。ただし、壁や柱から突き出している部分が2mを超えている場合は、2mより超えた部分が延べ床面積に含まれるので注意しましょう。

 

・地下室

地下室を設ける場合には、「地階である」「地階の天井高が地盤面から1m以下」「住宅の用途に供されている」という三つの条件を満たした場合に、延べ床面積から一定の値が除外されます。除外されるのは、「建物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計3分の1が上限」と定められています。

 

・ロフト

ロフトを設置する場合、高さ1.4m以下・ロフトがある階の床面積に対して1/2までのサイズであれば延べ床面積に含まれません。天井が低くなるため用途が制限されるデメリットはあるものの、空間を活用するという点では有効な方法といえるでしょう。

 

・車庫・ガレージ

屋根がついた車庫やガレージをつくる場合、「建物全体の5分の1」までは延べ床面積から除外される緩和措置があります。自転車置き場についても同様です。

柱や屋根のついていない駐車場の場合は建物と見なされないため、容積率に影響を与えません。

 

・特定道路

幅員15m以上の道路は特定道路とされ、特定道路から分岐した道路に接する一定範囲内の土地は、容積率が緩和されます。

 

・共有スペース(マンションの場合)

マンションの共有スペースであるエレベーターや階段、エントランスホール、廊下などは、建物の延べ床面積として計算されず、容積率にも含まれません。

 

建ぺい率と容積率の違いによる事例

同じ敷地面積であっても、建ぺい率と容積率により、建てられる家が異なります。

建ぺい率と容積率の違い

【事例1】敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率100%の場合

【事例1】敷地面積100㎡、建ぺい率50%、容積率100%の場合

【計算方法・事例】

・建築面積の上限は、100㎡×建ぺい率50%=50㎡

・延べ床面積の上限は、100㎡×容積率100%=100㎡

【2階建ての場合】

・1階50㎡・2階50㎡などの建築が可能

【3階建ての場合】

・1階40㎡・2階30㎡・3階30㎡などの建築が可能

 

【事例2】敷地面積100㎡、建ぺい率40%、容積率80%の場合

【事例2】敷地面積100㎡、建ぺい率40%、容積率80%の場合

【計算方法・事例】

・建築面積の上限は、100㎡×建ぺい率40%=40㎡

・延べ床面積の上限は、100㎡×容積率80%=80㎡

【2階建ての場合】

・1階40㎡、2階40㎡などの建築が可能

【3階建ての場合】

・1階40㎡、2階30㎡、3階10㎡などの建築が可能

 

建ぺい率(建蔽率)と容積率の調べ方や注意点

建ぺい率(建蔽率)と容積率の調べ方

建ぺい率と容積率は、自治体ごとに異なります。市役所等のサイトにて建ぺい率と容積率を公開している場合があるので、まずはサイトを確認してみましょう。公開していない場合は、市役所等の都市計画担当部署に問い合わせることで確認することができます。土地を取り扱っている不動産会社のチラシやWEBサイトで公開していることもあります。

調べ方が分からない、聞いてもよく分からない、等でお困りの方は、ぜひレオハウスへご相談ください。地域の特性を熟知したスタッフが、建築を希望する土地の建ぺい率・容積率をお調べいたします。

建ぺい率(建蔽率)と容積率の注意点

建ぺい率と容積率をオーバーしてしまうと、違法建築として扱われます。

新築で家を建てる場合、着工前に「建築確認申請」の実施が義務付けられており、行政または民間の指定確認検査機関による審査を受けます。建築する建物が、建築基準法や条例に違反していないかを確認するためのものですので、建ぺい率や容積率をオーバーしている建物は審査を通過することができず、建築は出来ません。そこで気をつけたいのが、リフォームによる増築です。防火地域・準防火地域以外の地域で、増築部分の床面積の合計が10㎡以内である場合、確認申請手続きが不要なため、建ぺい率がオーバーしても気付かず違法建築となってしまう場合があるので注意が必要です。

違法建築となってしまうと、物件を担保にした融資が受けられない、売却が困難になるなどのデメリットがあります。

理想の家を建てるために

容積率緩和をうまく使った間取りをご紹介します。

ロフトを取り入れた間取り

高さ1.4m以下・ロフトがある階の床面積の半分のサイズであれば、容積率に含まれません。2階や3階の屋根裏にロフトを作るのも良いですし、平屋でもロフトを作ることができます。特に、平屋は、2階建て・3階建てよりも天井面積が広くなる傾向にあります。それを活用してロフトを取り入れるのがおすすめです。

ロフトを取り入れた間取り

photo by LEOHOUSE

吹き抜けを取り入れた間取り

延べ床面積に含まれない吹き抜けは、家族が集まるリビングに設けると、上から明るい自然光がふりそそぎ部屋全体が明るくなります。開放感もあり、空間に広がりを感じることができます。

吹き抜けを取り入れた間取り

designed by LEOHOUSE

 

レオハウスでは、吹き抜けを取り入れた間取りプランを多数ご用意しています。

吹き抜けのある家はこちらから
https://www.leohouse.jp/happyleohouse/plan06/

他にも多数、お客様の建築実例を紹介しています。

建築実例はこちらから
https://www.leohouse.jp/illustration/

おわりに

土地選びでは価格や立地などを重視する一方で、建ぺい率や容積率などの制限にも目を配ることが大切です。いくら理想の土地をみつけても、規制の問題で建築の自由度が制限される可能性もあるため、注文住宅を建てる際は必ず確認しましょう。

 

土地選びでお困りの方は、ぜひお近くのレオハウスへご相談ください。

https://www.leohouse.jp/showrooms/

 

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スマチエ編集部

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