2019.03.14法律・制度

土地探しの基礎知識「建ぺい率(建蔽率)」「容積率」とは?

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土地探し

注文住宅を建てる土地を探す際、必ずチェックするポイントに「建ぺい率(建蔽率)」と「容積率」があります。今回は、建ぺい率と容積率について説明するとともに、土地にかかる法的規制についてもご紹介します。

建ぺい率(建蔽率)とは?

建ぺい率(建蔽率)「建ぺい率(建蔽率)」とは、敷地面積に占める建築面積の割合のことをいいます。敷地面積は建物を建てる土地の広さ、建築面積は建物を真上から見たときの面積のことです。

建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しなど住環境の面で望ましくないため、土地に対する建物の面積は法律で規制されています。
もちろん、注文住宅を建てる際も敷地面積に対する建築面積の割合が適切でなければならず、建ぺい率を確認した上で土地を決めることが必要です。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、次の計算式で求めることができます。

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

例えば、200平方m土地に70平方mの建築面積の住居を建てる場合、その建ぺい率は、35%になります。数字だけ見ると低いと思われるかもしれませんが、建ぺい率が高すぎると防災上、あるいは住まいの快適性を損ねる恐れがあります。ある程度ゆとりがあるくらいが、建物の建築にちょうど良いといわれます。
そのために建築基準法で、適切な建ぺい率の上限が設けられているのです。

建ぺい率の上限は地域によって異なります。なぜならば、地域ごとに都市計画があり、住宅地域や商業地域など用途地域別に建ぺい率の制限が設けられているからです(用途地域については、この後に説明します)。
「土地の広さに対し、家が思っていたより狭い」というケースを避けるためにも、土地探しをされる際は、建ぺい率もチェックすることをおすすめします。

容積率とは?

容積率容積率とは、敷地面積に対する建物の容積比率のことです。容積ですので建物の面積ではなく、立体的な大きさがポイントになります。
容積率も、建築基準法で制限が設けられています。

容積率の計算方法

容積率は、次の計算式で求めることができます。

容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

延べ床面積とは、それぞれの階のフロア面積を合計したものです。
例えば、一階面積が60平方m、二階の面積が30平方mで、敷地面積が120平方mの場合、容積率は75%になります。容積率は、その敷地で何階建ての建物を建てられるのかの指標にも用いられます。

容積率は、下水や道路などのインフラを適切に管理する上で欠かせない基準です。下水や周辺の道路など限られたインフラを地域住民が共有するには、ゆるやかな形で人口を維持することが望まれます。もし階数の高い建物ばかりが増え人口も増加すると、インフラが不足して住環境を損ね、住みよい街とは程遠くなってしまうでしょう。
このように容積率には、人口を適切にコントロールする役割があるのです。

土地(敷地)にかかる法的な規制

建ぺい率・容積率の他にも、土地にかかる規制があります。

用途地域

用途地域とは、地域の特性に合わせて土地の用途を定める、都市計画法上の地域地区の一つです。
用途地域はまず「住居系」「商業系」「工業系」の三つに大別され、そこからさらに「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「準住居地域」など12の地域に分けられます。「住宅地」「商業地」「工業地」と地域ごとに用途を定めることで、土地に合う環境を形成するための仕組みです。
同じ「住居系」の地域でも、どのような家が建てられるかが異なります。注文住宅を建てる土地を選ぶ際は、必ず用途市域も確認しましょう。

斜線制限

斜線制限とは、建物の各部分の高さにかかる制限で、通気性や採光性の確保を目的としたものです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の三種類があります。中でも特に注意したいのが「北側斜線制限」です。北側斜線制限は、新築の建物の北側にある既存の建物の生活環境(日照など)を確保することを目的としています。新築の建物にとっては設計時に注意が必要ですが、北側の建物から見れば北側斜線制限のおかげで南側に建物が新築されることになっても、日照が確保されるというメリットがあります。

おわりに

土地選びでは価格や立地などを重視する一方で、建ぺい率や容積率などの制限にも目を配ることが大切です。いくら理想の土地をみつけても、規制の問題で建築の自由度が制限される可能性もあるため、注文住宅を建てる際は必ず確認しましょう。

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スマチエ編集部

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